深圳首批集中供地：全部最高限价成交，上调部分地块未来售价

4月29日，广东省深圳市首批集中供地收官。8宗住宅地块中的7宗为含商品住宅用地，1宗为保障性租赁住房用地；首批出让地块总土地面积约32.11万平方米，总建筑面积约107.06万平方米，起始总价168.11亿元；最终，8宗地块全部以最高限价成交，成交总额为193.3亿元，平均溢价率14.98%。

从宗地用途来看，本批次用地进一步加大了保障性租赁住房供应力度。龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地为全自持保障性租赁住房；其余7宗地块均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。

除全部达到最高限价之外，第三方机构中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示，从参拍企业数据和竞拍的激烈程度来看，深圳依然是开发商争夺的战略发展重地。其中，位于龙华区民治街道的A818-0478竞争最为激烈，吸引10家企业参与竞拍。

宗地号为G02310-0001的龙岗区宝龙街道地块为本批次地块中唯一一宗企业自持的保障性租赁住房，建成后由项目所在辖区住房建设局负责监管，实行政府指导、市场化运营。

最终，深圳市龙岗人才安居有限公司击败另外两家竞买人竞得该地块，成交价格为最高限价1.49亿元，楼板价为4988元/平方米。

出让文件显示，该地块土地面积5431.26平方米，建筑面积29871平方米，起始总价1.3亿元，最高限价1.49亿元。本地块建设的保障性租赁住房建筑面积70平方米以下的套（间）数占比原则上不低于80%。

本地块采用“单限单竞+摇号”的规则以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

当竞买人报价达到最高限制地价时，且有2个或2个以上竞买人接受该地价时，通过摇号方式确定竞得人，所有接受最高限制地价的竞买人可申请参加摇号。

同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，参与竞买企业应提交相关证明材料及承诺函。

华润置地（01109.HK）成为深圳本批次供地中唯一一家获取两宗地块的竞买人，其余竞买人均获取一宗。华润置地间接拥有的深圳市润投咨询有限公司以22.27亿元的总价竞得光明区凤凰街道的A503-0095地块，以19.04亿元的总价竞得光明区玉塘街道的A607-0888地块，分别击败另外7家和5家竞买人。

万科（000002.SZ）控制的深圳万科第五园房地产有限公司联合深圳市人才安居集团有限公司，竞得位于宝安区新安街道A012-0112地块，总价总价70.51亿元，这是本批供地中最贵的一块地，有6家房价参与竞拍。

制图：澎湃新闻记者 庞静涛

其余地块的竞买人均为深圳本土国有企业。

深圳市天健（集团）有限公司控制的深圳市天珺房地产开发有限公司以25.76亿元的总价竞得坪山区石井街道的G12314-8035地块，该地块共7家竞买人参与竞买。

深圳控股（00604.HK）控制的深圳市科之谷投资有限公司联合深圳市龙华人才安居有限公司以37.8亿元的总价竞得位于龙华区民治街道的A818-0478竞争最为激烈，该地块共10家竞买人参与竞拍。

广东深汕投资控股集团有限公司以6.92亿亿元的总价击败另外两位竞买人，竞得位于深汕特别合作区鹅埠镇的E2021-0001地块。

深圳市坪山城投城市更新投资有限公司以9.51亿元的总价竞得位于坪山区龙田街道的G12303-8078地块，该地块5家竞买人参与竞拍。

除一宗保障性租赁住房地块外，其余7宗地住宅部分拟建设普通商品住房和保障性租赁住房，均采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让。

三限是指：限地价、限售价（均价）、限保障性租赁住房面积；双竞是指：竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房面积。

本批次用地最高溢价率仍控制在15%以内，限制了最高地价，同时上调了不分地价的售价。第三方研究机构中指研究院表示，与去年同一位置的地块价格相比，今年首轮土拍的商品房限售价均有所上调，幅度在700-4500元/平方米之间。其中上调最多的是光明凤凰地块，上调约4500元/平方米，其次是光明玉塘地块，上调约3700元/平方米，但相比其他城市，深圳价格上调幅度并不算高。

由于“房地联动”，预计后续对引导楼市预期、提振市场信心将起到积极的作用。童晓玲表示，本轮土地商品房限售价相对有一定幅度的上调，一方面让利开发商，让开发商可以有更多的利润空间，有助于提高开发商的拿地积极性，另一方面放松限价也给深圳新房释放相对积极的市场信号，对后续合理引导楼市预期、提振市场信心将起到积极的作用。

为避免一家房企激进拿地，本次土地竞买的规则上，深圳市要求，同一企业参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）,已竞得3宗用地的企业，自动丧失本批次用地的继续竞买资格。

出让文件要求，7宗地块建设的保障性租赁住房建筑面积70平方米以下的套（间）数占比原则上不低于80%；套内建筑面积在90平方米以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于普通商品住房总建筑面积和总套数的70%。

关键词： 最高限价