深圳土拍：一日揽金超193亿，“国家队”仍是主力

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2021年三次“集中供地”政策让全国土拍市场经历了火热-降温-冰点的直线下滑。时隔一年，在各地救市猛药频出的影响下，土拍市场似乎显现回暖迹象。

4月29日下午，作为全国楼市风向标的一线城市深圳首次集中供地拉开序幕，最终8宗地块全部以最高限制价成功出让，5宗进入摇号竞标环节，一日揽金193.3亿元。

业内普遍认为，此轮深圳土拍市场的火爆场面，与当前整个房地产政策变化有关系。先有4月份超50城出台楼市松绑政策，土拍当天又有中央政治局会议要求各个地方根据当地情况来调整房地产的政策，鼓励刚需和改善性需求，这对恢复房地产市场信心、提振楼市意义重大。

国企、央企依然是主力

公开资料显示，此次深圳共出让8宗住宅用地，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕，总土地面积约32.11公顷，总建筑面积约107.06万平方米，总起拍价约168.11亿元，最终全部以最高溢价率成交，总成交价193.3亿元。

从报名情况看，深圳本次土拍吸引了华润、招商、中海、保利、华发、越秀等一众大型央、国企的参与，多达45家；民营房企仅有万科、金地和卓越3家，而前两者均有国资入股，传统意义上的民营资本仅广东传统房企卓越1家。

最终，华润独得光明区两宗地块，成为本次土拍最大赢家；万科+安居集团、深业+龙华安居、天健、坪山城投、深汕城投、龙岗安居均有斩获。

具体来看，宝安尖岗山地块是本次所有地块中地价和销售限价最高的地块，起拍价61.3亿元，最高限制地价70.5亿元，销售限价87494元/平方米，建筑面积21.56万平，由万科+深圳安居集团以封顶价收入囊中。

而最受追捧的则为龙华民治地块，吸引了10家房企参与竞拍；该地块开拍后价格迅速封顶，进入摇号环节，最终由深业+深圳安居集团联合体摇号竞得。

据分析人士称，此次深圳集中土拍的商品房限价普遍上调了3%-10%，预示着未来深圳限价政策可能会有所松动，开发商利润将有所提升，这是导致房企反应热烈的直接原因。

如上述龙华民治地块，住宅毛限价均价为72150元/平方米，较去年同片区出让的中海闻华里项目地块（住宅毛坯限价69800元/平方米）上调了2350元/平方米。

不过，在土拍规则上深圳并没有明显放松，8宗地块都需要建设保障性租赁住房，且明显加大了对保障性租赁住房供应力度。

此外，为了体现土拍公正性，同一企业及其控股的各个公司，仍然不得参加同一宗地的竞买，深圳市规划和自然资源局还要对房企的土地购置资金来源进行审查。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从深圳土拍市场可以看出，房企对于一线城市的土地投资依然持看好的态度，深圳作为全国楼市风向标，在其带动下，预计5月份一些城市土拍市场会有积极复苏表现。

各城市分化加剧

值得注意的是，并非所有城市土地市场都能受到房企积极响应，从今年已经结束首轮土拍的城市来看，各地分化依然在加剧。

中国指数研究院统计数据显示，22城首轮集中供地有北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都、长沙、杭州、宁波、南京和天津等13个城市已完成集中供地出让，合计出让规划建筑面积2453.8万平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%；土地出让金收入3267.1亿元，同比去年一批次降低53.7%。

其中，北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度有所升温，溢价率和成交宗数占比较去年三批次有不同程度提升，福州、南京、天津等城市土地市场热度继续降温。

如几天前完成土拍的杭州，一口气推出60宗宅地，结果仅于1宗地块流拍，27宗底价成交、9宗溢价成交、23宗地块达到10%的封顶溢价率，进入“一次性报价+摇号”出让阶段。

最终，杭州本轮土拍成交金额达到826.8亿元，较2021年第三轮集中供地更胜一筹，市场明显升温。

而同日进行土拍的天津则惨淡收场，首轮集中供地共30宗地块，结果仅成交6宗，9宗流拍、15宗停牌，成交总金额43.5亿元，还不到去年同期的1成。

即便在去年末，全国房地产市场遇冷，天津第三轮集中供地11宗土地挂牌亦全部成交，土地出让金收入也达到76.74亿元，超过本轮土地出让金的76%。

因此有分析人士指出，虽然地方持续出台楼市扶持政策、积极推动化解房地产风险工作等，但政策端向市场端的传导需要一定时日，且房企明显偏爱一线和新一线城市，全国性土地市场回暖，甚至是楼市回暖尚且言之尚早。

一位上市房企高管向观察者网表示，尽管政策利好消息不断，但在楼市销售情况恢复之前，民营房企普遍还是“缺血”状态，大都采取深耕一二线城市的“收缩”战略，加之前两年拿地较多，本身土储足够支撑近一两年发展，因此绝大多数城市的土地市场短期内还是要依靠国企和央企来兜底，市场热度全面回升尚需时日。

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