华夏幸福：2021年度公司人员规模减半，广州白鹅潭项目被政府收回

4月29日，正进行债务重组的华夏幸福基业股份有限公司（华夏幸福，600340.SH）发布2021年度报告和2022年一季报。

2021年，华夏幸福营收431.81亿元，同比下降57.33%；亏损390.3亿元，同比减少1164.79%。该公司实现销售额281.68亿元，较上年同期下降70.06%。

2022年一季度，华夏幸福净现金流及净利润均转正。营业收入41.82亿元，同比减少47.39%；净利润27.75亿元；经营活动产生的现金流量净额3.12亿元。

此外，2021年度，该公司人员规模降幅为51%(不含物业)，整体计入管理费用的职工薪酬28.59亿元，同比下降13%，其中产业新城及相关业务24.33亿元，同比下降19%。

年报显示，华夏幸福孔雀城住宅业务基本全面复工，2021年度共完成54个项目、44329套、494.7万平方米住宅交付；推动住宅项目复工复产，完成148个项目，2154万平方米复工复产。

报告期内，华夏幸福住宅业务销售金额146.77亿元，销售面积97.08万平方米，结转收入金额301.28亿元，结转面积309.35万平方米，报告期末待结转面积1194.4万平方米。

对于产业新城业务，华夏幸福表示，2021年受限于产业新城业务相关投资缩减以及受多方因素导致的企业投资意愿变化等原因，产业发展相关业务明显承压。在此情况下，公司与合作地方政府、入园企业等各相关方积极沟通，实现大部分产业新城有序运转，积极谋划推动产业发展、逐步开展轻资产招商。2021年各区域努力推动产业项目开工复工，全年实现新开工项目40个，复工项目498个。在产业新城建设方面，完成152个建设项目复工，涉及27个区域。

华夏幸福坦承，受流动性风险、国内多轮疫情及整体房地产市场下行因素影响，商业地产及相关业务受到冲击较大。自2021年下半年以来市场形势急转直下，住宅销售及去化急剧冷却，销售回款无法覆盖商业地产项目的未付地价及开发成本，该公司采取有保有压策略，调整开发节奏，对已销售住宅保交付，对商业物业力争维持开业计划，对写字楼物业能缓则缓。

该公司商业地产及相关业务主要包括已落地的5个商办综合体项目，具体进展如下:

(1)武汉长江中心项目，2021年上半年销售良好，但下半年受市场下行，销售转冷，加上公司舆情影响，销售进入冰冻期。各业态进展来看，住宅部分正常施工，商业部分已封顶，写字楼塔楼核心筒已建设至10层。公司正积极拓展各行业大客户，制定全民营销激励政策，全方位推进签约。

(2)武汉中北路项目，各业态进展来看，住宅部分正常施工至封顶，商办部分完成底板封闭，目前困难主要有:1)写字楼因买方未能支付定金，公司资金紧张被迫停工，公司正积极沟通争取尽早复工；2)住宅部分2021年年底开盘，恰遇市场骤冷，销售情况不佳。公司正积极拓展渠道，开展全民营销，全方位推进签约。

(3)南京大校场项目，2021年整体销售良好，但9月后市场下行趋势明显。从各业态进展来看，住宅部分正常施工，商业部分完成首道撑施工，写字楼其中两栋出正负零，两栋地下室底板施工。

(4)哈尔滨深哈金融科技城项目，2021年受疫情影响，房地产市场跌入冰点，竞品大幅降价，加上公司舆情影响，项目销售不佳。从项目进展来看，3号地住宅已封顶，4号地整体施工至4层。公司正多措并举，开源节流，并争取项目股东支持，力保年内交房。

(5)广州白鹅潭项目，由于地价逾期未缴清，土地已被政府收回。公司正与政府积极沟通，收回扣除定金外的剩余已付地价款。

除了经营数据的披露，华夏幸福当晚还回复了上海证券交易所对其有关业绩预告事项的问询函。

今年1月29日，华夏幸福在预告业绩时表示，2021年度，华夏幸福绝大部分借款本息未能如期偿还，依据原借款协议的相关约定，计提借款利息及罚息近200亿元（最终以审计报告为准），叠加利息资本化率下降，导致计入财务费用的利息金额增加，占整体亏损比例较高。2021年度应收账款坏账准备及合同资产减值损失对应计提金额增加，是业绩亏损的主要原因之一。

对于上海证券交易所要求披露应收账款及合同资产主要欠款方的情况，华夏幸福表示，应收账款主要为产业新城应收园区结算款，客户为各区域地方政府，与公司不存在关联方关系，该类应收账款根据协议约定的资金结算条件和时点予以收回；合同资产对应产业新城土地整理、公基建和园区运营维护业务，客户为各区域地方政府，与公司不存在关联方关系。

华夏幸福前五名应收账款余额共计273.58亿元，其中，河北沙城经济开发区管理委员会的应收园区结算款73.28亿元，计提坏账准备最多为10.05亿元，其中1-3年应收账款35.77亿元；其次是对固安县新兴产业示范区财政分局应收账款76.68亿元计提了4.22亿元坏账准备，该笔应收账款1-3年余额为35.77亿元。此外，长三角嘉善科技商务服务区管理委员会应收账款58.36亿元，1-3年账龄的应收账款为52.37亿元，计提坏账准比2.62亿元；新郑市华夏幸福产业新城建设指挥部1-3年应收账款为34.45亿元，武陟县产业新城管理委员会应收园区结算款30.82亿元。

可以看到，入不敷出是华夏幸福产业新城模式面临的最大难题。一边是全国扩张的脚步加快，一边是产业新城回款慢及大幅减少，华夏幸福2019年、2020年、2021年产业新城回款分别为264亿元、216亿元及132亿元，2020年降幅18.18%，2021年降幅为38.89%；2021年的产业新城回款仅是2019年的50%。

华夏幸福表示，2021年因经济形势下行及公司流动性风险等因素，部分委托区域产业新城回款减少，公司应收账款账龄随之增长，导致公司按照预期信用损失模型计算的迁徙率及历史信用损失率增加，从而使本期计提的应收账款坏账准备随之增加。

根据年报，截至2021年12月31日，华夏幸福货币资金余额144亿元，其中，可动用货币资金9亿元，各类受限资金135亿元，主要为住宅预售监管资金等各类受限资金。

上述135亿元资金中，包括政府专项监管资金10亿元，园区专项使用资金6亿元，自有住宅受限资金35亿元(包括按揭保证金、预售监管资金、预储金和工程保证金等)；合作住宅项目资金63亿元(公司无法单方面使用)；园区履约保证金1亿元；海外受限资金12亿元；其他受限资金8亿元。

截至4月29日，华夏幸福已启动两次分批向已签署《债务重组协议》的相关债权人进行现金兑付，累计兑付金额19.16亿元。华夏幸福已完成签署金融债务重组协议的各类金融债权累计约1061.87亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计94.01亿元。

去年9月30日，华夏幸福发布《关于重大事项进展暨股票复牌的公告》，对该公司2192亿元金融债务的清偿方案及企业持续经营计划进行公告。2192亿元金融债务的清偿方案具体分为7个部分，其中依靠出售资产将解决约1070亿元，其余债务通过展期，降息等方式解决。经过资产及业务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务。

截至4月29日，华夏幸福收于3元，涨幅2.04%，总市值117.41亿元。

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