开发主业稳、多元业务快，合景泰富保现金抗风险

第一财经
2022-04-22 20:36:41

房地产行业挥别“三高”发展时代，微利的红海时代，促使每个身处其中的开发商开始思考，行业见顶后要转向何方？早已开启多元化的合景泰富，给出的答案是贯穿长期主义，坚持投资与运营并重。

2021年，在多元赛道早有布局的合景泰富，既有开发主业做主心骨，又有投资性物业提供稳定的现金流，全年按权益合并收入实现442.83亿元，年内核心利润39.79亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。

2022年，当行业终将走出眼前的低位盘整之时，拥有优质产品力和高效运营能力的合景泰富，将抓住更多机遇，实现持续稳健发展。

如期兑付境内外债券稳定市场信心

在当前行业深度调整的背景下，房企保持良好经营状态的另一个关键指标为偿债能力。2021年，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计人民币143亿元，及境外含子公司及合作公司层面共7.5亿美元债，顺利完成当年境内外债券到期及回售期的兑付。

现金方面，2021年，合景泰富对于缓解流动资金压力，确保如期兑付债务给出了明确的计划和措施：

“集团新增融资有充足空间，于2021年12月31日后，本集团已与多家银行等机构进行磋商，确保新融资。本集团在2022年有充足的可售货值，其中95%集中在大湾区、长三角的核心一、二线城市，市场需求大，反弹速度快，去化能力强。集团将继续采取措施，加快销售，加速销售回款。”

2022年一季度，在疫情反复以及国际形势不明朗的情况下，合景泰富还基本落实以上计划。据统计，2022年第一季度，合景泰富兑付多笔境内债券本息达17.651亿元人民币，境外美元债券达2.5亿美元。

合景泰富还针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。

据了解，针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美金债发行额度，继续注意境外债市窗口，选择适当时间再融资。即便再融资窗口持续关闭，公司亦可以使用境外项目销售回款偿还。

香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余货值将于今年内全部发售，届时销售资金将全部回笼于股东方。香港鸭脷洲项目总货值较大，预计2022年上半年发售，以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。

据了解，4月以来，合景泰富美元债的整体表现小幅微涨，机构投资者保持积极观望。

聚焦核心城市，地产稳中求进

作为合景泰富核心支撑的物业开发板块，2021年按权益合并收入实现421.81亿元；平均销售价格约为13882元/平方米，较上年的13217元/平方米明显上涨。

在销售方面，2021年全年，合景泰富实现销售金额1038亿元，同比保持上涨势头，预售面积达到544万平方米。

在行业持续向下的压力下，合景泰富得以维持住整体向上的态势，离不开其坚持对高能级城市的布局。据披露，按预售金额贡献划分，在售138个项目中，大湾区的占比46%，长三角的28%；按城市等级分，一、二线城市占比91%。

这一严谨务实的土地投拓策略在2021年持续贯彻，合景泰富坚持以合适的节奏拿地，多元化拿地夯实土储，通过产业勾地、收并购等模式获取了6个新的项目，聚焦深耕大湾区、长三角，聚焦一、二线核心城市发展。

截至2021年底，合景泰富拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，总建筑面积约2174万平方米。

据合景泰富披露，目前在大湾区、长三角两大经济区，其土地储备占总土地储备的65%，可售资源占总可售资源的82%；在其2022年共1600亿元的可售资源中，粤港澳大湾区占比70%，长三角占比15%；一二线城市占比合计95%。优质、充足的可售货值，将对合景泰富2022年的销售形成持续赋能，并满足市场的需求。

值得一提的是，2021年，合景泰富预售均价达到了19100元/平方米，同比增长12%。这一单价的背后，是合景泰富独树一帜且不断提升的产品力。

随着行业的洗牌和变革，当房子回归居住的根本属性时，住宅的设计和品质就成为吸引消费者的核心要素，房地产企业的发展随之进入竞品质的时代。

合景泰富成立27周年来，始终秉承“以心筑家，创建未来”的使命，执着于对产品设计和品质的追求。2021年，合景泰富旗下六大住宅项目斩获GBE（Global Business Engine）最佳地产设计奖，彰显出其作为“人居美学大师”的实力。

2022年，合景泰富还将推出多个“臻”系列高端豪宅项目，包括广州臻溋·名铸、广州臻颐府等项目，以卓越的豪宅产品的锻造能力，为业绩增长提供稳定保障。

坚定长期主义，多元业务动能强劲

房住不炒的调控主基调下，行业过去的“三高”模式难以为继，物业开发濒于见顶，而能提供稳定现金流、盈利水平高的投资性物业被认为是开发商业绩增长的第二曲线。

得益于前瞻性的战略，2008年起，合景泰富就开始布局旗下商业板块。经过十多年的沉淀，其在核心一、二线城市累计开业了45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。

如今，合景泰富的投资物业已进入收获期，实现确定性稳步增长，持续提供稳定的现金流入和利润支撑。

报告期内，上述投资性物业贡献了共19亿元的租金收入，同比大幅增长了31%，其中酒店增幅达47%，商场增幅为27%，写字楼增幅为17%，构筑起合景泰富穿越经济周期的力量。

具体来看，合景泰富现有10座商场开业，分别位于北京、上海、广州、成都、苏州、佛山6座一、二线核心城市。2021年内，商场客流量同比增幅达到45%，零售额同比增长51%；其中，成都摩方开业一周年，出租率即超96%。

2022年，合景泰富将有几座新的商场陆续开业，包括重庆悠方、广州知识城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地等。

如今，合景泰富运用精细化运营能力以及优质品牌组合，成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大购物中心产品线，满足不同客群的需求。