今年一季度上海物流地产租赁活动保持平稳 优质物业社区将受到更多关注

东方网记者柏可林4月14日报道：在本轮疫情防控阶段，上海房地产市场将呈何走势？4月14日，仲量联行发布2022年第一季度上海房地产市场回顾与展望，研究显示，在2022年开年整体保持强劲势头，但在三月份的疫情冲击下，市场活动按下“暂停键”，各物业类型受到不同程度影响。不过，物流地产市场整体仍维持了强劲的租赁需求与租金增长势头，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。

甲级办公楼

2022年第一季度全市净吸纳量仍录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米，非中央商务区净吸纳量达到25.2万平方米。制造贸易和生命科学行业的企业表现活跃。与此同时，部分内资金融和专业服务公司也正积极寻求高品质办公楼内的升级及扩张机会。然而，疫情的爆发将影响租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱。

在本轮疫情爆发前，租金持续增长。由于业主心态持续向好，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，伴随着市场复苏，部分相对老旧楼宇的租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%。在非中央商务区，多个板块的复苏带动平均租金环比增长2.5%。但在短期内需求转弱的影响下，预计租金表现也将面临压力。

产业园区

一季度上海产业园区整体需求延续了2021年的活跃态势，净吸纳量录得8.2万平方米。生命科学、集成电路以及高端制造等战略性新兴行业的需求在园区中保持活跃。

新增供应方面，一季度仅一个项目竣工交付，总建筑面积录得约5.1万平方米。同时，漕河泾等核心型产业园区的即将竣工项目收到大量租赁问询。活跃的租赁需求继续推动上海产业园区总体空置率下降至10.4%。一季度整体租金小幅上升，环比增长0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物业

2022年前两个月上海消费需求和整体零售租赁活动保持稳定，但本轮疫情了市场正常活动。预计近期的疫情将继续影响零售业务，零售品牌的扩张速度短期内将放缓，但长期扩张计划暂不会受到影响。

一季度核心商圈及非核心商圈没有新增供应交付，受疫情影响，一些原定于3月开业的项目面临延期。由于大部分租赁交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在谈判中，因此一季度的租金并无明显波动。疫情影响之下，租赁势头正在放缓，预计今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。

物流地产

第一季度上海物流地产租赁活动仍保持平稳，来自电商平台的租赁需求也很活跃。本季度上海物流地产净吸纳量共录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%。

尽管需求持续增长，但一季度新增供应有所放缓，未有新项目完工入市。然而，预计未来九个月仍有大量项目计划交付，或将推高市场空置率。据统计，年内将有七个项目竣工交付，总建筑面积达80.3万平方米。在稳定需求的带动下，一季度市场整体租金继续保持上涨。一季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，达到1.54元每平方米每天。租金同比上涨3.8%，且大部分子市场的租金均出现上涨。

住宅市场

2022年开年上海住宅市场成交势头稳健，但受到两月春节假期及三月疫情影响，整体住宅成交活动陷入滞缓。在一月份较高成交量的支撑下，一季度上海一手商品住宅整体成交量仍录得267万平方米，较上季度小幅上涨5.1%。

继去年四季度大批量供应释放后，本季度整体市场供应回归至正常水平，但大部分供应均在春节前入市。在持续的限价调控下，本季度一手高端住宅价格与上季度基本持平，单价维持在人民币12.6万元每平方米左右。

仲量联行预计上海的楼市调控政策仍将保持紧缩，但在信贷端放松信号明显的利好下，首套房及改善型购房需求有望释放，而投资需求将继续被抑制。在信贷放松的支撑下，在疫情得到有效控制后，预计上海二手房成交量及成交价格将有望继续复苏。但未来二手住宅项目表现将继续分化，因为人们会更倾向于升级购买品质更佳、物业管理更好的小区，这些要素在本轮疫情中显得尤为重要。

投资市场

在本轮疫情中，能提供优质服务的物业及社区受到了租房者的追捧。随之，拥有较强运营能力并能提供优质服务的长租公寓板块受到投资者的持续关注。

从行业来看，自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发了投资者对生命科学园的积极布局态度。物流市场表现依旧强劲，仓储需求保持高增长。尽管受疫情影响短期内物流市场面临一定压力，物流项目的投资收益率有所缩减，但长期而言，投资者仍将持续追捧物流投资机会，预计2022年将有大量物流资产包的出售计划。

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