重塑房企ROE
- 证券日报
- 2023-05-17 08:36:02
王丽新
近日,多家地产行业研究中心陆续披露了2022年房企盈利数据。据亿翰智库统计数据显示,50家样本房企2022年毛利率平均值为17.87%,同比下滑7个百分点。另据克而瑞研究中心统计数据显示,2022年,逾七成房企“减收减利”,近半数企业亏损,逾九成房企净利率降低。
(相关资料图)
房企盈利水平下降,行业盈利空间持续收缩,主要有以下三个原因:一是部分高价地项目进入结转期,低利润项目集中结算;二是市场低迷叠加偿债压力,多数房企选择牺牲利润换现金流,以价换量保去化,加剧了增收不增利现象;三是楼市整体不振,存货及投资物业账面价值缩水,导致房企需大量计提资产减值准备,少则几亿元多则上百亿元的计提规模,对当期利润影响很大。
结合当前市场的不确定性以及整体成交规模收缩的大势来看,传统开发模式已无法助推行业盈利重回高点。修复利润通道是当务之急。
短期而言,尽快调整经营策略是常规动作。重塑房企ROE(净资产收益率)的“配方”主要有三个,一是改善拿地权益比,提升项目结转效率;二是降本增效,减少三费支出,开展精细化管理;三是降低融资成本,减少利息支出。
短期策略能否见效,尚需检验,而长期战略路径选择,才是未来房企制胜的关键点,也是重塑行业估值逻辑和修复利润表的核心所在。
从未来估值逻辑出发,ROE指标将成为指挥棒。那么,房企该做排序题还是多选题?
做排序题,规模和ROE谁为先?不可否认,房地产行业如今陷入深度调整期,与以往过分追求规模不无关系。当然,追求一定规模效应是应该的,但盲目扩张,会让企业丧失理性判断,难以实现高质量发展。回过头看,如今的出险房企,多是过去无序扩张的“千亿房企”,其中部分企业已较难脱离亏损窘境,甚至面临退市风险。
反观以利润和现金流为导向的头部房企、区域型房企以及其他优质房企,如今多已穿过行业至暗时刻,进入弹性扩表阶段。近期,多个城市拿出压箱底土地,并给企业留有利润空间。这些过往鲜见的优质地块受到这类房企争相竞逐,目的皆是实现资产换仓,以期未来靠结转这些项目来修复利润表。
做多选题,加码轻资产或者多元化业务投资是重要选项。比如代建、物管以及商业等,将其提升到与住宅开发并驾齐驱的主航道地位,增加新的盈利渠道,这或许适合较早布局多元业务的房企。
以代建为例,作为轻资产运营模式之一的典型业务,拥有资金需求少、低负债、利润率表现较好等特点,当下已从行业“小透明”一跃成为“香饽饽”。据相关统计数据显示,截至2022年末,已有超过60家房企布局代建业务。其中,头部代建企业绿城管理净利率为27.7%,中原建业则高达50.1%。
此外,从2022年标杆房企财报来看,热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业估值表现相对坚挺,利润率也普遍高于住宅开发业务。比如,华润置地、中海地产、龙湖集团作为成熟的投资物业运营商,其非房开业务收益规模居于行业前列,且归母净利率仍然保持在行业较高水平。
当然,房地产行业修复利润表之路并非坦途,缩表出清阵痛仍在。待行业企稳回升之际,房地产市场将更加成熟,相关多元业务也将展示更多活力,新的经营管理模式以及资本运营模式将不断迭代,助推行业健康发展。
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