社论：相信市场的力量，房市才能健康发展

第一财经
2023-02-22 21:43:09

倍受呵护的房市，能否跨越寒冬，备受关注。

20日中国基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（4号文），让射向房市的“第三支箭”更为丰富。

信贷、债券和股权等三支箭的加力提效，能否让房市走出严寒，目前市场充斥着各种噪声。一方面，有关房市回暖的造势几乎拉满了弦，一些房产中介口号喊得山响。另一方面，许多房企和居民都在小心翼翼修复资产负债表。最新数据显示，截至2月21日，66家发布2022年度业绩预告的房企，预计归母净利润之和将亏损超千亿，有36家采取资产计提减值准备；同时，许多居民提前还贷，惊动了央行和银保监会。

(资料图片仅供参考)

不动产私募投资基金是引入房市的专业市场主体，有助于丰富房市交易结构。

房市严冬之下，期待市场回暖之情可以理解，每一个行业和工种背后，都是从业者的柴米油盐；同时，企业和居民去杠杆是为了更好出发。

为此，只要尊重常识和理性，就能清晰认识到中国房市不会V形反转，只能是L形复苏。毕竟，当前房市已是买方市场，有效需求不足是房市必须面对的现实，高而坚挺的房价持续施压于整个经济社会的投资边际收益率，抬高市场风险溢价，拉低经济潜在增长率，这是当下必须优先解决的问题。否则越来越多的企业和居民会加入去杠杆队伍中，市场将找不到坚固的信用支点，来改善需求收缩和预期转弱。

同样，以万亿计的新增居民存款，是典型的信用收缩型存款增加，用诺奖得主塞勒的心理账户分析，居民看似新增的这部分存款，其实早已确定了非即期消费的特定用途。

因此，当前用非市场手段稳房市，只是权宜之计，而要真正推进房市的健康发展，必须且只能相信市场力量，尊重市场逻辑。

相信市场力量，推动房市健康发展，首先要营造一个具有深厚风险承载能力的市场。市场本质上是交易和配置风险的场所，风险只有通过市场配置到能有效管理的市场主体手中，才能得到有效管控，否则风险只会以滚雪球的方式转移。

目前房企大幅计提减值准备，及居民积极主动提前还贷也好，被动地成为法拍房也罢，都是把自身不能管控的风险，交给具有更高风险可承载能力和管理能力的人去打理。

为此，支持房地产融资的三支箭，要真正发挥效用，就必须有市场主体作为信用支点，而当下居民和企业修复资产负债表，就是在为新的信用支点做积极准备。

相信市场力量，推动房市健康发展，还需完善市场的深度和厚度。最近比较刺眼的烂尾楼、提前还贷、法拍房、预售金挪用等问题，其实投射出的是市场交易品种等的有限，不能满足交易双方的诉求和偏好，而限制了市场的深度和厚度。

如提前还贷，暴露按揭贷款产品单一，市场缺乏可变利率的按揭贷款产品，无法满足购房者有效管理好跨期风险，而只能用脚投票，承受很高的市场交易成本。又如法拍房，也是市场缺乏有效的存量风险交易，最终只能拖到完全风险暴露。

因此，尽快开发诸如可变利率的按揭贷款产品，开发与房地产相关的利率互换、收益互换等金融风险管控工具等，以增强市场的风险识别、定价、交易、处置能力，提升市场消化吸收风险的能力，才是房市健康稳定的基石。

此外，相信市场力量，就要为消费者营造一个自律自治的市场场景，营造一个对等博弈的交易秩序。当前不论是消费者在提前还贷上遭遇的阻碍，还是不幸遭遇烂尾楼等，本质上缘于房市在交易制度上存在不对等交易问题。

因此，要相信市场的力量，就亟须为市场力量的正当活动创造条件，建议引入集体诉讼、辩方举证及争议和解制度等，提高消费者在交易中的对等地位，降低消费者权利伸张的成本。

相信市场的力量，并为市场力量护卫自身合法权益提供交易制度、程序正义和法律法规上的保障，是房市健康发展的根本保障。

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