外企守“沪”｜疫情过境上海，外资重估物流地产价值

2022年的疫情影响下，生活用品、生鲜食品等此类的需求激增，使得物流和仓储在日常生活中的重要性得到前所未有凸显，更暴露出了当前物流地产的些许短板。

第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部主管、高级董事罗瑾在接受第一财经采访时表示，疫情之后，物流地产会发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。

在这过程中，作为中国经济中心之一的上海，联动周边城市，形成了成熟的市场规范和庞大的市场需求，将持续吸引资金流入。

疫情带来升级新机遇

疫情来袭，物流受阻，保供需求迫切，大量生活物资的仓储成为必须，相应的需求量大增。这在2020年初的疫情中已有所显现。

需求激增的产品之一是生鲜和速冻类食品。华创证券研报显示，2020年受疫情影响，生鲜电商交易规模同比增幅达64%。这进而推动了生鲜与冷链爆发式增长，据世邦魏理仕统计，2020年疫情后冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。

“生鲜、水果、肉类的产品对保温保鲜的要求很高。比如，在运输过程中使用的如果不是冷链车，而是普通车辆的话，会发生很大的损耗率，”罗瑾分析，“上海的冷库整体而言还是稀缺的，”所以上海这波疫情过后，对冷链物流的需求会升级，市场会进行相应的补充。

硬件设施的达标只是一方面，人力是另一项重要而又不可控的因素。例如，仓库的操作人员出现阳性病例，或者所在小区被封控，导致仓库装卸或分拣的人手不足，对运输活动的周转效率、商品进入配送环节的效率形成掣肘。

在罗瑾看来，人力的缺席，未来可以通过自动化升级予以解决。“科技升级，提高自动化管理水平，一方面可以减少人工成本，二来也使得运营效率得到保障，不会因为疫情影响而导致配送中断，产生经济损失。”

值得一提的是，此前在长三角一体化发展的大背景下，上海物流地产的外溢效应越发明显，越来越多的零售电商等将区域大仓选址于昆山、太仓、嘉兴等周边卫星市场。

仲量联行分析指出，这些卫星城市和上海的距离很近，租金又比上海低，布局在此，物流地产的用户可以在不影响履约效率的情况下降低成本。但此次疫情的影响下，货运车辆进出上海受限，省际周转效率受到了不小影响。

“在这样的情况下，有条件的零售或电商物流用户或将酌情加大在核心城市市域范围内前置仓的布局，从而降低因省际或城际运输受阻所造成的履约风险。”仲量联行认为，“受益于此，核心城市物流仓储市场的租金和出租率可能进一步上行。”

罗瑾亦认为，随着新基建的持续发展，交通网络密度大幅提升之后，物流地产布局选址将会更多的在大城市周边，更靠近消费城市端口的地方。

超3成高标库位于长三角

在过去的十余年间，随着我国消费市场规模的不断扩大及制造业的提质增效，仓储物流地产市场同步取得巨大发展，大量物流仓储设施如雨后春笋般出现在我国各大城市中。

在这个快速成长的市场中，外资占据了不可忽视的位置。早在2003年，提出“物流地产”概念的普洛斯率先进入中国，并将仓储物流设施的国际标准带入国内；2008年-2013年间，外资快速布局扩张。

罗瑾表示，早年行业内参与主体有限，普洛斯早期的市场份额占50%以上乃至60%，此后随着更多玩家入场，竞争变得激烈，普洛斯的市场占比所有缩小，但是体量依然很大。

华创证券研报数据显示，2020年，我国物流地产行业中，普洛斯以接近30%的市占率位列第一，此外市占率TOP10中还有包括宇培、易商、安博、嘉民等众多外资。

如今，中国仓储物流设施库存总量已达到了较高的水平。根据中金普洛斯REIT于2021年5月发布的招募说明书显示，中国仓储物流设施总库存（含高标库和非高标库）已达到约10亿平方米，仅低于美国的12.5亿平方米，并高于日本的5亿平方米、德国的0.7亿平方米。

但从人均仓储物流设施面积的角度来看，中国人均仓储物流设施面积不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。

另据仲量联行2021年发布的《中国物流地产市场白皮书》（以下简称“《白皮书》”），由于行业发展历史较短，中国现代仓储物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，未来仍有充足的发展空间。

这其中，我国约70%的非保税高标库存量集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。《白皮书》显示，当前长三角集中了全国32%的高标库存量面积。

其中，上海作为长三角的中心城市，对仓储市场保持着较高需求，存量位于长三角首位，占长三角比重达到29%；同时，昆山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市借力日益完备高效的配送网络，有效承接了上海的外溢需求，四城的高标库存量之和占长三角比重达到24%。

业内认为，经济圈的经济体量、社零总额、第二产业增加值、贸易进出口总额和人均GDP等多项指标皆领先国内各大城市群的长三角，对物流仓储的需求量将会持续增加。

资金持续看好上海市场

近来的投资流向，亦反映出当下市场对上海及周边物流地产的态度。

2021年第四季度，凯德首次进军中国物流地产市场，旗下的凯德中国信托以约16.834亿元收购了一个物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。

2022年2月，ESR（01821.HK，即易商红木集团）宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米资产组合，而该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区。

另据ESR年报显示，该公司2021年在上海推进了青浦雨润第一期的建设开发，该项目即为高标准物流设施，并配备冷库空间，总建筑面积约34万平方米。

加上2022年初收购的资产包，ESR在大上海都市圈新增管理面积达到约89万平方米。另外，上海青浦雨润第二期的建设也在持续推进中。

投资者向上海及周边城市集聚的趋势不会改变。罗瑾认为，在2020年疫情后，资金对物流地产的投资稍显谨慎保守，特别是外资基金，会更倾向于成熟市场，比如上海、北京等，这样的市场更能保证其资产价值。

长远来看，上海及周边的物流资产价值有望上扬，因为越来越多的玩家加入到这个市场中，资源本身却是有限的。

“核心城市的土地供应有限，获取门槛也很高，这就将大部分投资者推向了二手项目市场。”罗瑾向第一财经透露，之前DLJ出售的华东资产包中，上海资产占比近50%，而对这个资产包有意向的企业有五六十家，出价的也有三四十家，“二手项目资源如此紧张的话，足以明资产价值的稳健。”

事实上，上海物流地产市场在当前的疫情中保持了充分的韧性。仲量联行发布的报告显示，一季度上海物流地产租赁活动仍保持平稳，净吸纳量录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%；租金亦环比上涨0.7%，达到1.54元/平方米/天，同比上涨3.8%。

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