一季度全国商品房销售额下降超2成，下阶段销售下行态势可能缓解

3月份，全国房价降势开始减弱，但全国商品房销售继续走低。

国家统计局18日公布2022年1-3月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，1-3月份，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。

从单月来看，3月全国商品房共计销售15343万平方米和14196亿元。与去年同期的销售面积（18644万平方米）和金额（19227亿元）相比，今年仍呈下滑状态。

与前两月相比，1～3月销售面积和金额的同比累计降幅继续扩大，且销售金额跌幅依然大于销售面积跌幅，房价仍有下行压力。

但3月份，全国房价整体降势出现了边际减弱。国家统计局日前公布的70城房价数据显示，3月份，新房销售价格环比下降城市个数减少，为近半年来最低水平。其中，一线城市新房价格环比上涨0.4%，连续3个月维持正增长，二线新房房价持平，三四线降幅收窄至0.2%。

不过，价格的企稳，并未对商品房销售产生明显的提振效果，叠加供给缩量、部分地区疫情反复等因素，全国销售整体表现仍延续下行趋势。

分区域来看，东部地区依然是拉动整体销售上行的主力军，但销售降幅处于相比高位。1-3月份，东部地区共计销售12147万平方米，占全国销售面积近四成，但同比跌幅达到20.9％，当月跌幅仅次于东北地区，且较1-2月份有所扩大。

“东部区域、东北区域销售额累计同比大幅下跌2～3成左右，远高于其他区域，这说明尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

分城市能级看，中指研究院数据显示，一季度，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三四线城市同比降幅最大。其中，一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降43.1%。3月份，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市市场仍处于深度调整中。

面对短期内销售市场的不景气，业界分析人士认为，需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。近期以来，地方政府出台相关楼市优化政策的频率和力度明显增多，并逐渐由低能级城市向高能级城市传导。

据机构统计，一季度60余城发布房地产相关政策超百次。从政策优化内容来看，今年年初，各线城市纷纷通过降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例等方式，支持合理住房需求。3月以来，面对楼市继续下行压力，包括郑州等省会城市，陆续放宽“四限”门槛，出台了如取消“认房认贷”支持改善性购房、取消限售、降低交易税费等新政。

“随着购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。”贝壳研究院预计称。

短期内销售市场的不景气，使得房企现金流继续承压。国家统计局数据显示，1-3月份，房企到位资金同比跌幅达到19.6％，其中占比次高的“定金及预收款”跌幅最大，达到31.0％。

销售不畅、资金压力较大也降低了部分企业开工意愿、拿地积极性，并拖累了房屋竣工速度。

根据国家统计局数据，1～3月份，土地置购面积同比大幅下降42.3％，而房屋新开工面积和竣工面积的同比增速也分别下降了12.2％和9.8％。

由于新开工、竣工和土地购置均同比累计负增长，全行业开发投资规模受到拖累。1～3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，增速较1～2月份下行3个百分点。同时，房地产开发景气指数连续三个月跌破荣枯线，且3月份房地产开发景气指数继续下行。

面对一季度房地产行业从销售到拿地再到融资全链条整体低迷的行情，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在18日国新办发布会上表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

付凌晖表示，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

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