淡季加租赁需求减弱，北京甲级写字楼市场空置率微升

多家国际地产服务机构报告显示，受市场整体租赁需求减弱影响，北京甲级写字楼市场空置率有所上升。

第一太平戴维斯7日发布《2022年第一季度北京房地产市场研究成果》显示，在2022年的开局阶段，北京写字楼市场并未延续2021年的火热态势，主要原因包括传统租赁淡季、部分行业需求走弱等诸多因素，市场正逐渐告别强势井喷、回归理性常态。今年第一季度，北京甲级写字楼市场迎来两座新项目入市，供应量约为16.2万平方米；受市场整体租赁需求有所减弱的影响，第一季度净吸纳量约为9.5万平方米，较去年同期下滑42.5%。

北京甲级写字楼供需走势。来源：第一太平戴维斯。

第一季度末北京全市甲级写字楼空置率为15.3%，环比微升0.3个百分点、同比下降1.3个百分点；同期北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币339元，环比微降0.6%。

从具体承租企业的背景来看，2022年第一季度，北京写字楼租赁成交仍以内资租户为主要驱动力，内资企业在全年所承租面积的比重高达81%，外资及合资租户的承租面积占比约占19%。

哪些行业是北京优质写字楼市场的主要租户？世邦魏理仕6日发布《2022年第一季度北京房地产市场回顾》显示，金融再回新租需求行业榜首（占比32%），其中证券、基金以及金融科技扩租需求强劲。TMT的新租需求则集中在软件开发、互联网+消费服务及人工智能等领域。

随着租户和对共享办公的使用和业主接受度的提升，第三方办公继续增设新点，新租占比超过专业服务业位列第三。此外，消费品制造和医药及生命科学需求稳步增长。中等面积的新租需求渐成主流，第一季度内1000～5000平方米的新租交易面积占比达51%，较去年全年的42%有明显提升。

今年第一季度北京优质写字楼承租行业情况。来源：世邦魏理仕。

世邦魏理仕华北区办公楼租户部负责人张冀苏表示，预计北京今年还有近74万平方米的新增供应投放市场，其中通州体量占41%居首。在当前的行业波动和不确定环境下，业主需要关注高速成长的“腰部”企业和金融科技、生物医药、新能源、人工智能等新兴行业，挖掘新经济、新赛道下的多元化市场需求。

第一太平戴维斯华北区交易及咨询业务服务负责人温书阅认为，现阶段的北京写字楼市场已经进入全新的市场环境和发展阶段，其特征之一则是空置率在未来一段时间将长期处于相对高位。尽管相对处于高位的空置率会使得业主方承压，但一定的市场存量空间会让租户有更多元的选址余地，进而激发潜在租户新租或搬迁的流动性。

“在竞争愈发激烈的市场环境里，盲目降租并不是吸引租户的唯一手段。不断去提升自身的招商、运营、服务能力，以优质的运维服务来强化楼宇生命力，才能顺势而为、乘势而上，持续提升楼宇市场价值。”温书阅说。

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