深圳楼市3月以来明显回暖 但甲级写字楼市场还是凉凉

尽管3月份以来深圳楼市已经出现明显回暖迹象，但在写字楼、零售等商业地产领域，这样的暖意却并没有来临。

据4月11日第一太平戴维斯披露的数据，尽管今年一季度深圳先后出现了深圳中心城、华侨城大厦两项商业物业大宗交易，但今年一季度深圳甲级写字楼及优质零售物业市场整体表现却并不理想，不仅期内两者都无新项目入市，且空置率均呈环比上升态势，其中全市甲级写字楼市场空置率环比增加0.2个百分点至18.2%，优质零售物业市场空置率环比小幅增长0.3个百分点至4.2%。

写字楼市场

福田中小金融企业规模缩减

数据显示，2014-2018年深圳写字楼平均年新增供应量约为64万平方米，相比其他一线城市这一数字并不算高，但得益于部分片区的发展，未来新增供应量将明显加快。

而在2019年一季度，深圳写字楼无新增供应，期内甲级写字楼的净吸纳量约为4.7万平方米，空置率为18.2%，环比上升0.2个百分点，同比则下降0.6个百分点。同期全市甲级写字楼平均租金为每平方米每月225.8元，环比下跌1.7%、同比亦下跌了4.1%;平均售价则环比下跌0.1%，同比增加2.8%，约为每平方米5.5万元。

值得注意的是，尽管前海、后海等片区写字楼未来新增供应较多，但目前深圳写字楼存量仍以福田中心区最多，而该片区写字楼客户以金融业为主。过去的一个季度，受经济大环境放缓等因素影响，在对2019年盈利不看好的预期之下，福田部分P2P、资产管理等中小型金融企业为了节约成本，选择了中途退租、搬迁，部分小型民营企业甚至倒闭，使得福田中心区写字楼净吸纳量变为了负的1.2万平方米，全市空置率也受到影响。

甲级写字楼空置率年内或达20%

南都记者从第一太平戴维斯方面了解到，2019年预计深圳将有109.9万平方米的甲级写字楼交付，主要集中在福田中心区及前海，占比分别为28.8%、25.5%。而2019年-2023年深圳写字楼新增供应量或将达到430万平方米，其中位于前海片区的就有206.8万平方米，占比达48.1%，包括卓越前海壹号、华润前海中心、前海嘉里中心等项目在内将陆续入市。

因此未来几年内，在新增供应集中的影响下，预计深圳写字楼市场整体仍处于供过于求状态，空置率或仍将继续上升。业内人士预计，受多方因素影响，预计今年内深圳全市甲级写字楼空置率会持续增加到20%-21%，平均租金则持续下跌，跌幅预计在3%左右。若分区域来看，第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇认为，较为成熟的福田中心区、车公庙等区域空置率保持稳定，前海、后海等仍在发展中的片区空置率提高则会表现较为明显。

零售物业市场

生活性消费业态需求明显增加

写字楼之外，今年一季度深圳的零售物业市场也出现了两个明显的变化：空置率小幅增长、生活性消费需求业态增加。

据悉，期内深圳无新增零售物业入市，而受部分购物中心品牌调整影响，加之部分铺位租约到期但没有新品牌入驻，全市优质零售物业市场空置率环比小幅增加了0.3个百分点到4.2%。同期的净吸纳量因此变为了负的1.24万平方米。

南都记者还了解到，一季度深圳优质零售物业成交的租赁面积中，租户业态高端护肤及化妆品、儿童及母婴用品、体育及户外用品等成为了主要的来源。租金方面，一季度深圳优质零售物业的首层租金环比增长了0.4%至每平方米每月757元，同比涨幅1.9%。若分区域来看，宝安区的首层租金增长尤为明显，环比涨幅达到3.5%，同比涨幅也达到了9.1%。

预计2019年二季度，福田区卓悦中心将正式进入市场，带来18.6万平方米的新增供应，受短期内新增供应增加的影响，预计二季度空置率或出现小幅增长。租金则表现为整体继续上涨的态势，但在有新增供应的区域内，租金或有一定程度下跌。

观察

中长期来看深圳写字楼市场将始终为市场所看好

不过，目前写字楼市场低迷，却不意味着深圳优质的商业物业受到了市场冷落。近日就传出了南山华侨城大厦将以过百亿的价格整售给中国人寿的消息，但目前双方都尚未有确切的官方公告披露交易细节。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿透露，今年以来，到深圳考察写字楼的投资机构比去年同期增加了近一倍，明显增多。一方面，2018年整体大环境放缓，不少商业物业的资产价格有所下降，目前确实是一个入手优质物业的时机;另一方面，写字楼容易管理，运营也相对稳定，属于较好的投资标的，因此近期国内大宗交易比较活跃。且除了本土投资机构，随着国内发展机会增加，金融业逐渐开放，越来越多的外资企业也冀望获得国内的发展机会，近年来在国内重点城市的投资也越来越活跃。不久前购物中心项目深圳中心城以66亿售予香港领展基金，作为三年来深圳首宗整售的零售物业，就是一个典型的案例。

不过吴睿也指出，相比另外几个一线城市，目前进入深圳的外资背景投资机构占比并不算多，且写字楼价格普遍偏高，换言之就是回报率偏低，基于大湾区的发展背景，中长期来看深圳的写字楼市场将始终为市场所看好，预计未来大宗交易的出现频率也会不断增加，外资机构加仓也将是大势所趋。